ماهیت رهنی قراردادهای بانکی اجاره به شرط تملیک برای اخذ تسهیلات

قراردادهای بانکی که برای اخذ تسهیلات بانکی در قالب اجاره به شرط تملیک منعقد می‌شود، موجب مالکیت بانک نمی‌شود و مالک همان وام‌گیرنده است و بانک حق ترهینی نسبت به مال دارد؛ لذا چنانچه مالک (وام‌گیرنده) مال را طی سند عادی به دیگری منتقل نماید، عقد اخیر صحیح است و فروشنده ملزم به تعهدات آن و از آن جمله انتقال رسمی به خریدار است و چنانچه بانک بدون لحاظ این قرارداد، مال را رسماً به شخص ثالثی منتقل نماید، به تقاضای خریدار بیع رسمی اخیر و سند رسمی انتقال مربوط ابطال می‌شود.

شماره دادنامه: 9209970221700082

تاریخ: 27/01/1392

رأی شعبه 22 دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوی خواهان آقای (غ.ج.) با وکالت (س.) به طرفیت خواندگان 1. (م.ک.) 2. (س.ک.) به خواسته رسیدگی و صدور حکم بر ابطال سند انتقال شماره 35108 مورخ 30/2/91 تنظیمی در دفترخانه شماره 714 تهران نسبت به سه دانگ از شش‌دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی ملک پلاک ثبتی شماره 14048 فرعی از 3526 اصلی بخش 3 تهران مشتمل بر یک باب مغازه واقع در خیابان ... و الزام خوانده ردیف اول بر انتقال رسمی سه دانگ مذکور به نام خواهان موضوع مبایعه‌نامه عادی مورخ 26/2/1372 هریک مقوم به 51.000.000 ريال خواهان در توضیح اعلام داشته که خوانده ردیف اول در مقام مالک سه دانگ از شش‌دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی پلاک مرقوم را به موجب مبایعه‌نامه عادی مورخ 26/2/1372 در قبال مبلغ سیصد و بیست و پنج میلیون ريال به بیع قطعی به وی فروخته و ضمن دریافت مبلغ صد و هفتاد و هفت میلیون و ششصد هزار ريال از ثمن معامله نسبت به تحویل مورد معامله به وی اقدام می‌نماید و چون ملک در قالب اجاره به شرط تملیک در قبال استفاده از تسهیلات بانکی به نام بانک (س.) بود به موجب بند 2 مبایعه‌نامه خوانده ردیف اول متعهد می‌گردد نسبت به جلب موافقت بانک و ایضاً ثبت رسمی انتقال سه دانگ مورد معامله (مبیع) به نام خواهان اقدام نماید و چون خوانده ردیف اول در سر رسید

اقساط نسبت به تأدیه اقساط وام مأخوذه در قالب اجاره به شرط تملیک اقدام ننموده با صدور اجراییه از ناحیه بانک انتقال رسمی سه دانگ مرقوم به نام خواهان متعذر گردیده تا اینکه خوانده به همراه مالک سه دانگ دیگر با طرح دعوی به طرفیت بانک (س.) موفق به ابطال اقدامات اجرایی بانک شده و سرانجام سند انتقال رسمی ملک به نام ایشان تنظیم می‌گردد و با وصف اینکه موجبات انتقال رسمی سه دانگ خریداری شده به نام خواهان فراهم بوده خوانده ردیف اول به جهت افزایش ارزش ملک هم‌زمان با تنظیم سند انتقال اجرایی در دفترخانه شماره 714 تهران نسبت به انتقال سهمی خود به خوانده ردیف دوم که خواهر وی می‌باشد به موجب سند رسمی شماره 35108 مورخ 30/2/91 اقدام می‌نماید. نظر به مراتب چون خوانده ردیف اول بنا به دلایل مذکور سه دانگ از شش‌دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی مبیع مذکور را به وی منتقل نموده و در تأیید این واگذاری نسبت به تفویض وکالت رسمی بلاعزل سی ساله به موجب سند رسمی وکالت شماره 83069 مورخ 1/10/80 اقدام نموده با بیش از نیمی از ثمن معامله را دریافت داشته و از طرف دیگر با انتقال سه دانگ مالکیتی برای وی در سه دانگ متنازع‌فیه متصور نبوده و صدور حکم به شرح خواسته را درخواست دارد خوانده ردیف اول (م.ک.) با وکالت آقای (ف.م.) متقابلاً دعوی تقابل به خواسته صدور حکم بر ابطال معامله موضوع مبایعه‌نامه عادی مورخ 26/2/72 تقدیم داشته و توضیحاً اعلام داشته که در تاریخ تنظیم مبایعه‌نامه عادی مورخ 26/2/72 ایشان (م.ک.) هیچ‌گونه مالکیتی در رقبه موصوف و منافع آن نداشته و از طرف دیگر معامله مذکور از ناحیه بانک (س.) به‌عنوان مالک وقت تنفیذ نگردیده است و به لحاظ فضولی بودن معامله و عدم تنفیذ مالک وقت، معامله انجام شده باطل بوده که رسیدگی و صدور حکم بر بطلان آن را درخواست دارد. دادگاه پرونده امر را به دقت مورد مطالعه و توجه قرار داده و با دعوت طرفین اظهارات و مدافعات آنان را استماع و مستندات ابرازی طرفین متداعیین را مورد بررسی قرار داده و چنین استنباط می‌نماید که محرز و مسلم است که انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک با بانک‌ها صرفاً به منظور اخذ تسهیلات بانکی و یکی از طرق ترهین ملک جهت استفاده از تسهیلات بانکی بر اساس قانون عملیات بانکی بدون ربا می‌باشد و در مانحن‌فیه برخلاف مدافعات وکلای خواندگان اصلی و خواهان دعوی تقابل از ابتدا به نام بانک (س.) نبوده بلکه این ملک حسب استعلام ثبتی به عمل آمده در مالکیت اشخاص دیگری غیر از بانک بوده که آقای (م.ک.) ابتدا به موجب مبایعه‌نامه عادی مورخ 2/4/69 آن را از مالکین ثبتی خریداری و با اعطای وکالت‌نامه رسمی شماره 101644 مورخ 12/10/1369 از سوی مالکین به آقای (م.ک.) (به لحاظ نسبت فامیلی فی‌مابین م. و م.ک.) شش‌دانگ ملک به موجب سند رسمی شماره 40699 مورخ 8/11/69 دفترخانه شماره 271 تهران صرفاً جهت اخذ وام بر اساس قرارداد اجاره به شرط تملیک به بانک (س.) شعبه ... منتقل می‌گردد و همان‌طوری که از مستندات ابرازی و پاسخ استعلام ثبتی استنباط می‌گردد سپس شش‌دانگ محل متنازع‌فیه برابر سند اجاره به شرط تملیک شماره 40700 مورخ 8/11/69 دفترخانه شماره 271 (درست در همان روز انتقال رسمی پلاک به نام بانک) در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک به مدت 72 ماه به آقایان (م.) و (م.ک.) بالمناصفه واگذار می‌گردد و دقیقاً بر همین اساس است که وقتی بانک بر اساس قرارداد اجاره به شرط تملیک در جهت تملک ملک اقدام می‌نماید بر اساس دادنامه قطعی صادره از شعبه 12 دادگاه عمومی تهران با طرح دعوی از ناحیه (م.) و (م.ک.) اجراییه صادره ابطال و حکم بر الزام بانک خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال به نام آقایان (م.) و (م.ک.) اصدار می‌گردد نتیجه آن‌که برخلاف ادعای وکلای خواندگان اصلی و خواهان تقابل محل متنازع‌فیه قبل از تنظیم سند به نام بانک س. در مالکیت مطلق آقای (م.ک.) و شریک دیگر وی (م.ک.) بوده و صرفاً جهت اخذ وام و استفاده از تسهیلات بانکی آن را به بانک (س.) منتقل نموده‌اند. از طرف دیگر شرط انتقال مجدد پلاک ثبتی به نام وام گیرندگان پرداخت اقساط وام مأخوذه از بانک بوده که با پرداخت اقساط و انجام تسویه‌حساب ملک مجدداً به تملک آنان درمی‌آمده است در نتیجه تنظیم مبایعه‌نامه عادی مورخ 26/2/72 در خصوص سه دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی پلاک مرقوم فی‌مابین خواهان اصلی و مالک سه دانگ آقای (م.ک.) به هیچ‌وجه خدشه‌ای نداشته بالأخص اینکه طرفین در متن مبایعه‌نامه به موضوع اجاره به شرط تملیک اشاره و با علم و اطلاع کافی از آن اقدام به انعقاد عقد بیع نموده‌اند و اگر بانک مرتهن مخالف انتقال ملک به نحو مرقوم بوده خود رأساً می‌توانسته اراده خود بر عدم تنفیذ بیع تنفیذ بیع فضولی را اعلام و معامله انجام را بی‌اعتبار نماید. در حالی که چنین اقدامی از سوی بانک صورت نگرفته است. بنا به مراتب فوق، نظر به این‌که مالکیت خوانده ردیف اول در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه عادی مورخ 26/2/1372 با خواهان اصلی محرز بوده و مبایعه‌نامه تنظیمی که متضمن واگذاری سه دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی ملک مبحوث‌عنه به خواهان اصلی در قبال مبلغ 325.000.000 ريال می‌باشد به نظر منجز و قطعی بودن بیع و تعهد خوانده ردیف اول اصلی بر جلب موافقت بانک جهت انتقال رسمی سه دانگ به نام خواهان اصلی و نظر به مندرجات وکالت رسمی اعطایی از سوی خوانده ردیف اول به خواهان اصلی به شماره 83069 مورخ 1/10/80 که مثبت اعتبار و صحت مبایعه‌نامه و تأیید و تنفیذ عملی مجدد آن می‌باشد و نظر به اصل لزوم قراردادها و با عنایت به انصراف داور مرضی‌الطرفین از رسیدگی به اختلاف فی‌مابین و انطباق موضوع با ماده 463 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادگاه ضمن بلادلیل دانستن دعوی تقابل مطروحه به خواسته ابطال مبایعه‌نامه عادی مورخ 26/2/1372 مستنداً به مواد 10 و 191 و 219 قانون مدنی حکم بر بطلان دعوی تقابل صادر و اعلام می‌دارد و نظر به اینکه خوانده ردیف اول با انتقال سه دانگ سهمی خود از شش‌دانگ پلاک مرقوم دیگر مالکیتی بر رقبه موصوف نداشته تا امکان انتقال آن را به خوانده ردیف دوم اصلی داشته باشد و با احراز وقوع عقد بیع فی‌مابین خواهان و خوانده ردیف اول اصلی مستنداً به ماده 365 قانون مدنی انتقال سه دانگ محل متنازع‌فیه از سوی خوانده ردیف اول اصلی به خوانده ردیف دو اصلی را به بیع فاسد بلااثر تلقی، حکم بر ابطال سند رسمی انتقال شماره 35108 مورخ 30/2/91 دفترخانه شماره 714 تهران در خصوص سه دانگ از شش عرصه و اعیان و سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی شماره 14048 فرعی از 3526 اصلی بخش 3 تهران صادر و اعلام می‌دارد و نظر به وقوع عقد بیع صحیح و شرعی فی‌مابین خواهان اصلی با خوانده ردیف اول و اینکه تنظیم سند رسمی انتقال از لوازم و آثار عقد بیع صحیح است و بر اساس اصل لزوم و صحت قراردادها فی‌مابین متداعیین و قائم‌مقام قانونی آن‌ها متبع و لازم‌الرعایه می‌باشد و خوانده دلیلی بر ایفای تعهدات خود یا اسقاط آن ابراز ننموده و پاسخ استعلام ثبتی نیز بر مالکیت وی بر سه دانگ رقبه موصوف دلالت دارد، مستنداً به مواد 10، 219، 220، 222 و 223 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر الزام خوانده ردیف اول به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی سه دانگ از شش­دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی مرقوم به نام خواهان اصلی صادر و اعلام می‌دارد و نظر به مطالبه خسارات دادرسی، خواندگان محکوم‌اند مبلغ 475/083/1 ريال بابت هزینه ابطال تمبر و حق‌الوکاله وکیل را طبق تعرفه قانونی در حق خواهان پرداخت نمایند. رأی دادگاه حضوری بوده، ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.