تفاوت حق سرقفلی و مالکیت مغازه

در میان عموم بعضاً مشاهده می شود که سرقفلی را نوعی مالکیت بر ملک تجاری می دانند و بعضاً مشاهده می شود که مالکیت ملک تجاری به خودی خود، حق سرقفلی دارد و مالک می تواند به هر کس که مایل باشد، بفروشد و فروش آن عموماً با نصب پلاکارد مبنی بر واگذاری سرقفلی می باشد. اما آیا در علم حقوق، حق سرقفلی همان حق مالکیت بر مغازه است؟؟ یا اینکه حق سرقفلی، امری متمایز از حق مالکیت بر مغازه است؟

به منظور تشریح موضوع و آشنایی با حق سرقفلی و حق مالکیت بر مغازه بایست در دو مبحث جدا ابتدا ویژگی ها و امتیازات حقوقی که حق مالکیت مغازه دارد را بررسی و سپس همین ویژگی ها و امتیازات را در حق سرقفلی مورد بحث و در نهایت به تفاوت ها و تمایزات این دو حق پرداخته شود تا درک آنها ساده شود.

- حق مالکیت بر مغازه:

حق مالکیت در درجه بالایی از حقوق عینی یعنی مختص بر اموال غیرمنقول است که دارنده این حق هر زمان می تواند بدون محدودیت هر استفاده ای از ملک خود بنماید و دیگران را از تصرف بر حق مالکیت خود منع کند اما اعمال این حق نبایست در تضاد با سایر حقوق دیگران باشد برای مثال اگر مالک واحد آپارتمان با توسل به حق مالکیت خود در دیر وقت سر و صدا ایجاد کند و مدعی این شود که چهار دیواری اختیاری، اینجاست که قانون در مقابل این حق مالکیت می ایستد و در واقع مالک ملک تا زمانی می تواند از ملک خود استفاده انحصاری کند که موجب ضرر رساندن به دیگران نشود مگر اینکه این ضرر رساندن برای رفع حاجب یا پیشگیری از ضرر باشد.

پس در همین ابتدا این اصل را برای خود متصور شوید که قاعده لاضرر مقدم بر اصل تسلیط است؛ به این مفهوم که حق مالکیت را نمی تواند در جهت ضرر رساندن به دیگران اعمال کرد. نسبت به املاک تجاری اگر مالک در حریم مقابل ملک خود مانعی ایجاد کند و مدعی شود که در حریم ملک تجاری خویش این کار را کرده و از بابت این عمل مالک ملک تجاری، مزاحمت و تعرضی به حقوق دیگران محسوب شود، قاعده لاضرر بر حق مالکیت مالک ملک تجاری(اصل تسلیط) مقدم می شود. درنتیجه مطلق بودن حق مالکیت مغازه با این قاعده کمرنگ می شود نه به این معنا که دیگر قابل اعمال نیست بلکه از اطلاق حق می کاهد. با این توضیح به سه ویژگی و امتیاز اصلی حق مالکیت پرداخته می شود اما پیش از بیان این سه ویژگی بایست بر استثنائی اصلی نسبت به حق مالکیت (قاعده لاضرر) پرداخته شود؛

قاعده لاضرر:

تصرفات مالک تا جایی مورد احترام و حمایت قانون است که موجب ضرر رساندن با سایرین نشود؛ در همین خصوص ماده 132 قانون مدنی بیان می کند " کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد"، پس در تقابل حق مالکیت(اصل تسلیط) و قاعده لاضرر(ضرر رساندن به دیگران از بابت استفاده از حق مالکیت)، قاعده لاضرر مقدم است اما اگر مالک به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا ضرر از خود، اقدامی در ملک خویش انجام دهد که موجب ضرر رساندن به دیگران شود، حق مالکیت مالک مورد احترام قرار دارد. معیار این امر عرفی است یعنی بایست با توجه به موضوع و کیفیت تحقق آن مورد بررسی قرار گیرد و نمی توان معیاری را به تمامی موارد تعمیم زد.

دائمی بودن:

از زمانی که فرد مالک ملک تجاری می شود، این حق مالکیت بصورت همیشگی، دائم و بدون محدودیت زمانی ایجاد می شود و برخلاف سایر حقوق عینی از جمله حق انتفاع و بالاخص حق سرقفلی مقید به زمان مشخصی نیست و نمی توان حق مالکیت را مقید به زمان مشخص کرد چون در تعارض با اصل تسلیط و حق مالکانه ملک تجاری می باشد. در واقع از زمانی که شما اقدام به خرید ملکی تجاری در قالب قرارداد بیع می کنید و تشریفات انتقال آن از جمله انتقال سند رسمی یا حتی تنظیم مبایعه نامه هولوگرام دار انجام می دهید، این حق مالکیت ملک تجاری قابل احترام و سایرین نمی توانند به این حق تعرض کنند مگر اینکه ادعایی داشته باشند که بایست از طریق طرح دعوا، ادعای خود را مطرح و با ارائه ادله و مستندات قانونی آن را اثبات کنند. پس دائمی بودن حق مالکیت ملک تجاری یا همان مغازه تا زمانی است که مالک آن، این حق قانونی خود را به موجب یکی از عقود ناقل حق مالکیت از جمله بیع، هبه، صلح منتقل نکند و یا حتی از طریق اعراض از حق مالکیت که به نوعی موجب بی مالک شدن آن ملک می شود، اعمال نکند.

مطلق بودن:

مطلق بودن حق مالکیت مغازه را در مقدمه این بخش تا حدودی توضیح دادیم اما اصل در حق مالکیت این است که مالک حق هر گونه تصرف و استفاده از ملک خود را دارد مگر اینکه این تصرفات و استفاده به موجب قانون منع شده باشد یا آنکه با اعمال حق مالکیت، ضرری به دیگران وارد شود که در این صورت این تصرفات اصولاً ممنوع شده است و نبایست در تعارض با حقوق دیگران اعمال شود. برای مثال اگر مغازه ای در پاساژی مستقر باشد، و ماهیت تجاری تمامی مغازه ها، در حوزه فروش پوشاک یا از این قبیل موارد است، مالک نمی تواند اقدام به فروش محصولات خوراکی کند چون در تعارض با سایر حقوق مالکان است و اینجاست که قانون در مقابل مالک مغازه می ایستد و نمی گذارد خواست خود را عملی کند. و یا اینکه شخصی ملکی را در شهر خریداری کند و در آن اقدام به پرورش دام و طیور کند که این به دلیل ایجاد مزاحمت برای همسایگان به موجب قانون منع شده و مالک نمی تواند با این ادعا که حق مالکانه من ایجاب می کند که هر گونه تصرف در ملک کنم، اقدامات خود را توجیه کند.

انحصاری بودن:

منظور از انحصاری بودن حق مالکیت بر ملک، این است که هیچ مالی را نمی توان بدون خواست و اراده مالک آن، از تصرف یا مالکیتش خارج کرد مگر اینکه قانون این امر را مجاز بداند. برای مثال مغازه شخصی در مسیر تعریض خیابانی قرار دارد و پس از چندین ابلاغ اخطاریه مبنی بر مراجعه به شهرداری برای ارزیابی و قیمت گذاری ملک، مالک مخالفت می کند و وقعی به این اخطاریه ها نمی دهد، اصل بر این است که نمی توان مالک را از ملکش بیرون کرد اما چون قانون این اجازه را به شهرداری داده است که در خصوص تعریض خیابان یا سایر عملیات های عمرانی املاک مالکینی که در مسیر این عملیات عمرانی هستند را به نرخ روز و با نظر کارشناس خریداری کند، مالک نمی تواند بر انحصاری بودن حق مالکیت خود تأکید کند چون قانون این اجازه را داده و بر حق مالکیت انحصاری مالک در اولویت قرار می گیرد.

- حق سرقفلی:

حق سرقفلی به مانند حق مالکیت از جمله حقوق عینی بر مال غیرمنقول است اما با درجه ای ضعیف تر از حق مالکیت. در واقع حق سرقفلی به تبع حق مالکیت ایجاد می شود یعنی باید مالکیتی در کار باشد تا بتوان حق سرقفلی در آن ملک تجاری ایجاد کرد. پس حق سرقفلی و حق مالکیت مصداق امر لازم و ملزوم است که مالک می تواند بغیر از خود برای دیگران با شرایطی توافق شده، ایجاد کند. به ترتیب ویژگی هایی از حق سرقفلی بیان می شود؛

حق سرقفلی، مالی است که در ضمن عقد اجاره به مالک پرداخت می شود تا مستأجر در مدت تعیین شده در قرارداد اجاره از حق سرقفلی خود استفاده کند؛ مطمئناً این تصور برای شما ایجاد شد که پس چه تفاوتی با اجاره دارد؟

در قرارداد اجاره مرسوم بر مغازه بدون حق سرقفلی، مستأجر مبلغی قرض الحسنه به مؤجر یا مالک مغازه می دهد تا پس از انقضای آن قرارداد اجاره، مالک همان ملک پرداخت شده را به مستأجر برگرداند اما اگر مالک و مستأجر در قرارداد اجاره توافق کنند که این مبلغ مشخص از بابت حق سرقفلی باشد، علی القاعده با پایان یافتن موعد عقد اجاره مؤجر بایست مبلغ حق سرقفلی را به نرخ روز محاسبه و به مستأجر پرداخت کند و اینکه مستأجر می تواند از تخلیه عین مستأجره خودداری اما مالک می تواند با آوردن دلایلی از قبیل نیاز شخصی، تغییر کاربری و یا ... درخواست تخلیه مستأجر با حق سرقفلی را تقاضا کند.

میزان این مبلغی که تحت عنوان سرقفلی به مؤجر یا مالک مغازه داده می شود، ارتباط مستقیمی با موقعیت محلی مغازه، کیفیت بنا و تجهیزات مغازه، دارد و هر چه این سه مؤلفه در شرایط مطلوبی قرار داشته باشد، ارزش حق سرقفلی افزایش می یابد.

برعکس نگاه عامیانه و بعضاً از صاحب نظران حقوق(وکلاء و مشاورین حقوقی)، حق سرقفلی هیچ ارتباطی با شهرت تجاری، رونق کسب و اعتبار صنفی عین مستأجره ندارد که در واقع این موضوع با حق کسب، پیشه و تجارت خلط شده و از یک صنف خوانده می شود.

حق سرقفلی بر ملک ایجاد می شود یعنی نقل و انتقال آن صرف نسبت به آن ملک است و ممکن است مالک ملک، صاحب حق سرقفلی را از نقل و انتقال این حق محروم کرده باشد و یا اینکه سکوت کرده باشد در این صورت مستأجر می تواند آزادانه حق سرقفلی خود را بفروش رساند یا به غیر واگذار نماید.

نقل و انتقال حق سرقفلی به مانند قرارداد منشأ آن، می تواند ذیل قرارداد عادی یا رسمی تنظیم شود بدین معنا که ضرورتی بر تنظیم سند رسمی وجود ندارد که در خصوص حق مالکیت ملک ثبت شده، قانون مقرر کرده که بایست تشریفات ثبت و انتقال رسمی آن انجام شود.

حق سرقفلی صرفاً نسبت به املاک تجاری اعمال می شود و املاک مسکونی یا اداری را نمی توان حق سرقفلی برایشان ایجاد کرد.

- تفاوت حق سرقفلی و حق مالکیت مغازه:

مطالبی پیش گفته تا حدودی این تمایزات و تفاوت ها را روشن ساخت اما بطور کلی حق سرقفلی صرفاً نسبت به املاک تجاری ایجاد می شود اما حق مالکیت هم بر املاک مسکونی، اداری و تجاری ایجاد می شود، همچنین امتیازات ویژه ای که برای حق مالکیت ملک وجود دارد نسبت به حق سرقفلی مطرح نیست اما حق اولویت سرقفلی برای صاحب حق سرقفلی محفوظ است. مهمترین تفاوت حق سرقفلی با حق مالکیت این است که حق سرقفلی به تبع مالکیت ایجاد می شود یعنی اگر مالکیت نباشد، حق سرقفلی قابل تصور نیست، پس حق مالکیت در درجه رفیعی نسبت به حق سرقفلی می باشد هر چند که هر دو از جمله حقوق عینی محسوب می شود.

نتیجتاً حق سرقفلی و حق مالکیت بر مغازه از جمله حقوق عینی بر مال غیر منقول است که ویژگی های مختص به خود را دارند و اگر ما این ویژگی ها را بدانیم، در رو به رو شدن با این دو حق می توانیم درک بهتری از انجام اعمال و اقدامات حقوقی خود داشته باشیم.

- سؤالات:

حق سرقفلی همان حق مالکیت مغازه است؟

خیر دو حقی متمایز از یکدیگر هستند.

حق سرقفلی فقط بر املاک تجاری قابل تصور است؟

بله نسبت به املاک مسکونی و اداری حق سرقفلی نمی توان تعیین نمود.

حق سرقفلی را می توان واگذار کرد؟

بله مگر اینکه مالک ملک این حق را از صاحب حق سرقفلی گرفته باشد.

منبع: گروه وکلای سنا وکیل متخصص سرقفلی