سرقفلی چیست | همه آنچه درباره سرقفلی باید بدانیم

سرقفلی'>سرقفلی را می توان این گونه تعریف کرد که حقی است غیر مادی و معنوی که تاجر برای دوباره اجاره کردن محل تجاری خود نسبت به دیگران اولویت و تقدم دارد.

برخی از علمای حقوق حق سر قفلی را همان حق کسب و پیشه و تجارت در قانون ر.م.م سال ۵۶ می دانند اما عده ای دیگر که نظر مشهور را تشکیل می دهند معتقدند که این دو نهاد حقوقی با یکدیگر متفاوت است.

حق کسب و پیشه حقی است که در قانون ر.م.م سال ۵۶ برای مستاجر به رسمیت شناخته شده است برای حمایت از مستاجر.

تعریف سر قفلی و تفاوت آن با حق کسب و پیشه

فرض کنید کسی مغازه ای را اجاره کرده است آن هم در جایی که آنچنان مخاطب و مشتری ندارد و به قول گفتی محل با ارزشی در شهر محسوب نمی شود او با فعالیت های خود باعث رونق آن محل می شود و باعث می شود مشتری بیشتری جذب شوند و در کل آن محلی که زیاد شناخته شده نبود در حال حاضر به شهرت رسیده است حال فرض کنید برای سال بعد موجر نخواهد تمدید کند و اجاره را تمام کند باید گفت در اینجا بدون جهت صاحب امتیاز شده است و بدون انجام کاری مغازه ای پر رونق را به دست آورده است به همین دلیل است که بحث حق کسب و پیشه به وسط می آید به این معنا که با مثالی که گذشت زحمات مستاجر از بین نرود و اجاره خود به خود تمدید خواهد شود البته این بدان معنا نیست که موجر یا مالک هرگز نتواند تخلیه را بخواهد بلکه تحت شرایطی می توان تخلیه را بخواهد.

مثل تخریب و دوباره ساختن ملک،

قصد استفاده شخصی از آن و...

در قانون ر.م.م سال ۵۶ این حق خود به خود برای مستاجر به دست می آمد و هیچ نیازی به قید در قرار داد نبود.

با تحول قانون گذاری در سال ۷۶ این حق کسب و میشه برداشته شد و به جای آن حق سر قفلی پدید آمد.

• اما چه تفاوتی بین حق سر قفلی و حق کسب و پیشه وجود دارد؟

در پاسخ باید گفت در سرقفلی قرارداد اجاره به صورت خود به خودی تمدید نمی شود بر خلاف حق کسب و پیشه که به صورت خودکار تمدید می شد.

و اینکه در قانون جدید که حق سر قفلی را به رسمیت شناخت برای بهره مندی مستاجر از این حق نیاز به توافق و تراضی است در غیر این صورت در زمان تخلیه مستاجر حقی نخواهد داشت.

رضایت و توافق طرفین برای حق سر قفلی چگونه است؟

ممکن است در حالتی مستاجر در زمان بستن عقد اجاره با موجر به توافق برسد که تا هر زمانی که مستاجر بخواهد قرارداد اجاره فی مابین را تمدید کنند در این حالت اگر موجر سر سال بخواهد از تمدید کردن قرارداد سرباز بزند باید مبلغی به مستاجر بپردازد تحت عنوان سر قفلی.

یا اینکه توافق طرفین این گونه باشد که موجر موظف باشد در هر سال با شرایطی در همان سال دوباره اجاره دهد و اگر باز هم فرد موجر تمدید نکرد باید حق سر قفلی را پرداخت کند.

در حالتی دیگر ممکن است مستاجر همان ابتدای قرارداد مبلغی تحت عنوان سر قفلی به موجر بدهد و هنگام تخلیه مالک باید آن را به نرخ روز به مستاجر مسترد کند.

مبلغ سر قفلی چه میزان است

میزان این مبلغ تابع اراده و توافق طرفین است بر خلاف حق کسب و پیشه که توسط کارشناس تعیین می شود.

حق سر قفلی در چه مکان هایی به وجود می آید

به تصریح قانونگذار سر قفلی فقط در محل هایی که تجاری هستند قابل دریافت و پرداخت است یعنی ملکی که طبق قانون تجاری است باید دانست در اینجا ملاک همان پروانه ساختمانی است که در آن تصریح شده این ملک مسکونی است یا تجاری.

نحوه انتقال سرقفلی

نقل و انتقال حق سر قفلی اگر همراه با منافع مورد عین مستاجره باشد هم به صورت عادی و هم به صورت رسمی قابل انجام شدن است.

قابلیت اسقاط سر قفلی

حق سر قفلی قابل صرف نظر و قابل اسقاط و اعراض است بر خلاف حق کسب و پیشه که به حکم قانون است و توافق بر خلاف آن امکان پذیر نیست.

از دیگر نکات سر قفلی این است که مستاجر می تواند آن را به مستاجر دیگر اجاره بدهد و سرقفلی بگیرد حال مستاجر دوم پس از پایان اجاره حقی بر گرفتن سر قفلی از مالک یا موجر ندارد.

نکاتی درباره سر قفلی لازم به دانستن است

• این حق همانطور که گفته شد فقط درباره محل های تجاری است نه مسکونی.
• سر قفلی چیزی نیست که بتوان آن را دید در واقع حقی معنوی است که ارزش اقتصادی دارد.
• حق سر قفلی مخصوص قراردادهای محل تجاری سال ۷۶ به بعد است و قبل از این تاریخ نهادی مشابه تحت عنوان حق کسب و پیشه بر آن اجاره ها حکومت می کند.
• محلی که ملک واقع شده است، اندازه مساحت آن و مواردی دیگر می تواند از عواملی باشد که در میزان مبلغ سر قفلی اثر گذار باشد.

نحوه مطالبه سرقفلی

مستاجری که مستحق سر قفلی است و موجر از پرداخت حق وی امتناع می کند می تواند به دادگاه حقوقی دادخواست بدهد و آن را مطالبه کند دادخواست مطالبه را می توان از طریق دفاتر خدمات قضایی تکمیل کرد تا بدین وسیله به دادگاه ارسال شود.

نتیجه گیری

سر قفلی در واقع آن ارزش پنهان شده در مغازه است که به واسطه شهرت عملی و رونق محل تجاری به دست آمده است این ارزش افزوده از باب حمایت قانون از مستاجر و فعالیت های تجاری انجام گرفته است.

سوالات متداول سر قفلی

دعوای مطالبه سر قفلی کجا باید اقامه شود؟

دعوای مطالبه سر قفلی در صلاحیت دادگاه عمومی است و با تقدیم دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی می توان آن را پیگیری کرد. دادگاه پس از تعیین وقت و رسیدگی حکم مقتضی صادر می کند.

آیا سر قفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد؟

از نظر ماهیت قانونی این دو متفاوت از هم دیگرند حتی فقها قائل به مشروعیت حق کسب و پیشه نیستند اما مشروعیت سر قفلی را قبول دارند.

منبع: وکیل سرقفلی مغازه